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惠东迷航

发布时间:2019-03-15 02:49 来源:未知 编辑:admin

  这是一场大型滨海度假旅游地产的较量,小小的巽寮湾,堆扎了不下六个超大型旅游度假项目,今年全年供应量超2万套。这个自诩为“东方马尔代夫”的海湾,不仅竖立着一栋栋豪华的别墅以及高耸的酒店式公寓,奢华的游艇与潇洒的帆船更纷沓而至,以求博取富裕阶层的目光。

  但现实往往残酷,整个巽寮湾项目销售陷入冰火两重天,游艇、帆船等高端营销的项目销售表现不温不火,脱颖而出的碧桂园十里银滩依赖的恰恰是低价战略;更甚者,巽寮湾旅游地产经过数年发展,城市配套依然落后,这导致巽寮湾一到淡季便出现“房比人多”的尴尬场面,区域主打的酒店式公寓入住率惨不忍睹。

  在未来几年,数以万计的天量新货还将在巽寮湾涌现,在业内人士看来,如果地方政府仍然无法摆脱“只顾卖地不建配套”的思维,惠东美丽的海岸线或将诞生一座座新的“空城”。

  从惠东汽车总站前往巽寮镇的高速公路上,除了碧海蓝天的美景外,拔地而起的豪华别墅、高档洋房同样引人瞩目。但与之相对,除了偶尔有几辆载客的摩托车呼啸而过,留下身后阵阵尘土外,进入11月的巽寮湾变得人影罕见。

  “巽寮湾的旅游旺季为5-10月,11月已经进入淡季,现在几乎没有游客,街上的行人自然也少,连出租车也不愿意到这里来”,街边的小商贩告诉记者。

  这里就是位于惠州惠东县的巽寮湾,被业界称之为“北纬18度附近黄金海岸线上的旅游地产新贵”,它在发展之初便选择模仿海南三亚,主打度假旅游地产概念,以优质海岸线资源意图吸引“候鸟型”置业人群,也因此吸引了包括碧桂园、万科、华润置地、莱蒙国际、富力、金融街等地产巨头堆扎开发。

  但现实与梦想往往背道而行,三亚全年气候温暖宜人,11月更是旅游旺季的开端,因此能吸引了成千上万的游客、业主每年如候鸟般迁徙而来。与之相对,此时的巽寮湾早已秋意浓浓,水上活动早已停止,气候资源的劣势大大削弱了巽寮湾对于“候鸟族”置业人群的吸引力。

  更重要的是,与这里琳琅满目的楼盘相比,巽寮湾度假区的旅游与生活配套少得可怜:记者在镇上闲逛发现,这里没有像样的电影院、公园、酒吧等娱乐设施,连大型商场与医院也不见踪影。在镇上你看不到一台出租车,甚至在用餐时间,镇上的大多数餐馆没有一桌客人。

  “巽寮湾的旅游建设薄弱,唯一的卖点就是海岸资源,来这里的游客清一色都是游泳,因此除了夏天的几个月旺季,平常只有本地村民会留在巽寮湾,房子比人还要多”,一位当地导游告诉记者。

  淡旺季旅游人数的巨大差异,导致该区域的主打产品—酒店式公寓入住率出现大起大落。以巽寮湾区域开业最早的金融街凤池岛酒店公寓为例,记者在11月某周的周四周五连续两晚调查发现,偌大的酒店式公寓大楼入住户数不足十户,入住率不足5%,漆黑的大楼如死城般寂静。酒店房费也出现“海鲜价”,以该酒店公寓海景双人房为例,淡季房费约为300多元/间,仅为旺季的1/3。

  中原地产华南董事总经理李耀智告诉记者,与房地产业的蓬勃发展相比,巽寮湾的旅游业态依然处于起步阶段,目前仅依赖海资源,这导致巽寮湾旅游季节性极强,对于酒店入住率的稳定性造成极大影响。

  与淡季低得可怜的入住率相对应的是,包括金融街·巽寮湾、中航·元屿海、合正东部湾等多个项目却大量推出以“固定投资回报”为卖点的酒店式公寓,以金融街·巽寮湾主打的海公园产品为例,业主购买一套总价约70万元的单位,前三年公寓将交由金融街管理,开发商承诺给予业主头三年固定回报,首年月固定回报为1818元/平米,租金回报率约为3.1%。到了第三年,月回报将提高至2200元/平米,租金回报率将提高至3.7%。

  “由开发商承诺的固定回报,往往只是开发商用投资者的购房款来支付头几年租金回报,制造出良好的投资回报假象,等到固定回报期结束,大多数酒店式公寓租金回报率会露出真面目,情况好的可以维持在2%左右,情况差的甚至扔在那里没人管理,这样的案例多的是”,盛富资本总裁黄立冲向记者表示。

  实际上,记者调查发现,上述多个项目主推的酒店式公寓普遍只承诺头三年的固定回报,三年之后到底如何合作经营,开发商均没有明确的方案写入合同,这背后隐藏着极大的不确定性风险。

  黄立冲表示,即使在国内几个一线城市,除了像广交会等年内的几个大型会议举行期间,部分区域酒店会出现供不应求,大部分时间国内酒店入住率均不高,更别说惠东这种没有经济支撑、也缺乏优秀旅游资源支撑的区域,在这样的区域投资酒店式公寓,固定回报期后租金回报率很可能跌到惨不忍睹。[详细]

  随着今年以来巽寮湾数个大盘同时推货,各种营销手段也粉墨登场,但最引人注目的莫过于游艇营销。

  在金融街·喜来登酒店的海滩旁,停泊着一艘长度达25.69米的豪华游艇--阿兹姆(Azimut)82,这正是金融街.巽寮湾为打造南中国最具特色的游艇俱乐部,斥巨资量身定制的“金融街”号阿兹姆豪华游艇。

  据了解,这个由金融街打造、总占地面积约20万平方米的高端商务型游艇俱乐部坐落在巽寮湾南区,该俱乐部实行会员制,为客户提供专业船长、日常保养、高档娱乐等服务,游艇会内建有中国最高建制200呎豪华游艇停泊港,游艇别墅前有私家游艇泊位,70年泊位产权,中区则为占地面积约8000平方米的休闲运动型游艇俱乐部,以出租小型游艇为主,为客户提供包括水上训练活动、游艇驾照培训、餐会、套装旅游等服务。

  金融街惠州置业有限公司董事长王文珂曾经表示,这批带私家泊位的游艇别墅将成为珠三角最大的游艇会,在整个南中国海也是独一无二。

  热衷游艇营销的不仅是金融街,合正地产日前宣布,东南亚最大的游艇——“合正东部湾1号”正式启航,伴随着这艘价值1600万、长82尺豪华游艇的还有4艘游艇编队归航和350泊位游艇码头。

  除了游艇营销,包括合正东部湾、中航·元屿海等项目也大打帆船“营销牌”。以中航元屿海为例,中航地产已与瑞典DAYTRIPPER帆艇协会建立合作关系,将在中航·元屿海项目内打造南中国最大的帆艇俱乐部,未来将有500艘帆船泊位,届时华南区最大型的帆船国际赛事,也将统一转移至中航·元屿海进行。

  “游艇、帆船等水上运动是实实在在的高端消费,尤其是游艇,更是顶级富人热衷的奢华运动,但摆在眼前的是,目前在巽寮湾购房的消费者大多数看重性价比,去巽寮湾买房的大多是图便宜,这说明惠东开发商在竞争高度同质化之下,营销策略越发不切实际,不符合市场的实际情况”,深圳某开发商营销总监告诉记者。

  李耀智也告诉记者,惠东区域度假产品主打的卖点就是性价比,能承受游艇消费的高端客户群是不会为了性价比选择到惠东购房,因此他们不喜欢与太多的人分享珍贵的海资源,所以不会选择到便宜人多的地方购房度假,惠东开发商大搞游艇营销的策略确实值得商榷。

  实际上,在这波游艇帆船营销潮涌现的背后,整个巽寮湾销售最火爆的依然是选择低价促销的碧桂园十里银滩。据悉,继去年7月在开盘当日创下收金30亿元的纪录后,今年6月,十里银滩二期开盘强势开盘,并推出“开盘当日75折优惠”。截至今年7月,十里银滩二期总销售额达到16.8亿元,在大盘临立的惠东巽寮区域遥遥领先。

  “与动辄数百万的游艇价格和年度几十上百万的维修、管理、泊位等花费相比,巽寮湾一套300平米的别墅只不过1000万出头,这类产品的买家显然不是游艇的消费群体,客户群定位存在误差。除此之外,目前的国内历史最悠久、最具规模的万科浪骑游艇会也不过275个游艇泊位,如今单单一个合正东部湾泊位数量便超过万科浪骑游艇会,巽寮湾要吸引比深圳还要多的高端游艇消费群体,显然困难重重”,上述营销总监认为。[详细]

  央企金融街在巽寮湾斥千万巨资引进豪华游艇,要打造南中国最具特色游艇俱乐部,这是量身定制的“金融街”号阿兹姆豪华游艇,据说价值4000万。

  “合正东部湾1号”近日启航,伴随着这艘价值1600万、长82尺豪华游艇的还规划有4艘游艇编队归航和350泊位游艇码头。

  中航元屿海项目声称要打造南中国最大的帆艇俱乐部,而未来将有500艘帆船泊位,不过目前只有一个小小的码头和10来艘帆船,远处就是中航元屿海项目所在地。

  随着巽寮湾房地产开发井喷式爆发,天量新货如何消化,将是所有开发商不得不面对的难题。

  根据多家中介机构的统计数据显示,2012年巽寮湾新增供应量达到2万套,全年销售价值也预计达到120亿左右。除了目前在售的金融街巽寮湾、碧桂园十里银滩、合正东部湾、万科双月湾、富茂威尼斯湾与中航元屿海外,未来陆续入市的还有华润小径湾、莱蒙国际项目、中信项目,每一个都属于超级大盘,在未来一段较长的时间内,整个巽寮湾将陷入天量供应的烦恼。

  “如果巽寮湾依然只能依赖深圳客,那么库存消化的压力是非常可怕,巽寮湾的未来应该积极开拓客户源,吸引深圳外的投资者前往,同时发展当地经济与产业配套,培养刚性需求,通过吸纳不同的客户群,才能有效消化未来将迎来的天量新增供应”,李耀智认为。

  据悉,今年7月6日,《广东省滨海旅游发展规划》正式公布,规划提出,惠州将打造“休闲惠州,度假天堂”滨海旅游品牌,大力开发游艇、水上体育等各类专项旅游,把惠州建设成为粤港澳地区顶级滨海休闲度假基地和影响全国、面向世界的著名滨海旅游目的地。

  李耀智告诉记者,如今的巽寮湾就如十多年前的深圳大小梅沙,只有海资源,交通也不便利,因此旅游季节性极强。但随着深圳政府不断完善规划,引入了东部华侨城等大型旅游综合体,并大幅完善交通、娱乐、教育、医疗等资源,如今大小梅沙不仅仅是简单的滨海景点,同时也是知名的度假区域,甚至吸引了许多居民常驻于此。

  在他看来,巽寮湾要真正成为全国知名的滨海旅游城市,地方政府不能像以往那样“只顾卖地不建配套”,只有完善轨道交通、休闲娱乐、医院学校等市政、公建配套,巽寮湾才能减少依赖海资源所带来的季节性制约,吸引新游客乃至常住居民的迁入,否则只是一座空城。

  “巽寮湾仅仅是整个惠州的一个缩影,这几年惠州房地产发展,已经远远超出当地经济水平,一旦房地产价格下行,缺少刚性需求支撑的惠州房地产市场将成为重灾区”,黄立冲认为。[详细]

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